des simulations
Pour l'épargnant, la simulation financière "constitue la preuve mathématique de l'intérêt de l'investissement locatif qu'il convoite. Or, qui oserait mettre en doute une preuve mathématique, surtout lorsqu'elle prend la forme d'un défilé savant de tableaux et de chiffres ? Pourtant, comme son nom l'indique, une simulation est fausse par définition. «Il s'agit de projeter une situation prise à l'instant T comme étant stable dans le futur ", commente ainsi Patrice Hautbois, responsable produits au Crédit Foncier. Or, qui peut dire ce que sera le niveau des loyers dans 15 ans, comment se portera le marché immobilier, ou si une réforme fiscale ne va pas venir chambouler toutes les règles d'imposition immobilière : «Ne serait-ce qu'entre le moment de la simulation et la livraison du logement deux ans plus tard, le marché a le temps d'évoluer, complète Philippe Thuilière, consultant formateur pour Harvest, une société qui conçoit et distribue des logiciels de simulation. Certaines des personnes qui ont investi il y a deux ans en font les frais actuellement ». D'une manière générale, « plus la durée de la simulation est longue, plus la marge d'erreur est significative », remarque Martial Asnar, développeur pour FVI, concepteur de logiciels de simulations. Que la simulation soit « datée », voire même « périmée à peine imprimée », comme aime à le rappeler Patrice Hautbois est une chose - c'est là toute la limite de l'exercice et il appartient à l'investisseur d'en prendre conscience. Mais, qu'elles comportent des erreurs manifestes en est une autre.
Car on peut faire dire tout et son contraire à une simulation en fonction des paramètres que l'on y entre. Hypothèses de loyer trop élevées, revalorisation excessive du bien ... Souvent, les simulations pèchent par optimisme. « Il ne faut pas oublier qu'elles sont généralement présentées par des commerciaux. Ils ont tout intérêt à ce que la démonstration soit avantageuse pour l'investisseur », souligne ainsi Jean Bosvieux, directeur des études à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Il est rare en effet qu'une simulation soit utilisée pour décourager l'investisseur, même si, en théorie, elle devrait lui permettre d'évaluer la pertinence de l'investissement locatif qu'il envisage, ou au contraire son inadéquation avec son profil patrimonial.
Philippe Thuilière est plus nuancé: « Il arrive que les conseillers patrimoniaux privilégient, dans un premier temps, la simplicité, quitte à déformer un peu la réalité. Ils le font dans un souci Pédagogique et pour ne pas effrayer l'investisseur devant la quantité de chiffres et de tableaux que contient un projet d'investissement exhaustif. Mais ensuite, ils procèdent à une deuxième simulation, plus précise et plus détaillée. » Rien n'empêche l'investisseur de réclamer une ultime simulation une fois le projet locatif entièrement défini.
« Entre la simulation et la signature d'un contrat de réservation, puis d'une offre de prêt et d'un acte, il est légitime de vérifier la cohérence des données : frais de gestion, loyers, estimation des charges, intérêts intercalaires ... la simulation est supposée traduire ce qui est réellement proposé », ajoute de son côté Henri Avot, concepteur du logiciel Kochise et gérant de Efgh Développement. Mais si certaines simulations pèchent « seulement » par optimisme, d'autres sont délibérément fallacieuses, parce qu'elles omettent certaines informations, voire s'arrangent avec des règles d'imposition trop contraignantes. Voici un tour d'horizon en dix points des erreurs que peuvent contenir les simulations et des « trucages » parfois utilisés.
Car on peut faire dire tout et son contraire à une simulation en fonction des paramètres que l'on y entre. Hypothèses de loyer trop élevées, revalorisation excessive du bien ... Souvent, les simulations pèchent par optimisme. « Il ne faut pas oublier qu'elles sont généralement présentées par des commerciaux. Ils ont tout intérêt à ce que la démonstration soit avantageuse pour l'investisseur », souligne ainsi Jean Bosvieux, directeur des études à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Il est rare en effet qu'une simulation soit utilisée pour décourager l'investisseur, même si, en théorie, elle devrait lui permettre d'évaluer la pertinence de l'investissement locatif qu'il envisage, ou au contraire son inadéquation avec son profil patrimonial.
Philippe Thuilière est plus nuancé: « Il arrive que les conseillers patrimoniaux privilégient, dans un premier temps, la simplicité, quitte à déformer un peu la réalité. Ils le font dans un souci Pédagogique et pour ne pas effrayer l'investisseur devant la quantité de chiffres et de tableaux que contient un projet d'investissement exhaustif. Mais ensuite, ils procèdent à une deuxième simulation, plus précise et plus détaillée. » Rien n'empêche l'investisseur de réclamer une ultime simulation une fois le projet locatif entièrement défini.
« Entre la simulation et la signature d'un contrat de réservation, puis d'une offre de prêt et d'un acte, il est légitime de vérifier la cohérence des données : frais de gestion, loyers, estimation des charges, intérêts intercalaires ... la simulation est supposée traduire ce qui est réellement proposé », ajoute de son côté Henri Avot, concepteur du logiciel Kochise et gérant de Efgh Développement. Mais si certaines simulations pèchent « seulement » par optimisme, d'autres sont délibérément fallacieuses, parce qu'elles omettent certaines informations, voire s'arrangent avec des règles d'imposition trop contraignantes. Voici un tour d'horizon en dix points des erreurs que peuvent contenir les simulations et des « trucages » parfois utilisés.
si certaines simulations
pêchent « seulement » par optimisme,
d'autres sont délibérément fallacieuses,
parce qu'elles omettent certaines informations,
voire s'arrangent avec
des règles d'imposition trop contraignantes
pêchent « seulement » par optimisme,
d'autres sont délibérément fallacieuses,
parce qu'elles omettent certaines informations,
voire s'arrangent avec
des règles d'imposition trop contraignantes
1. Le prix d'acquisition et sa revalorisation
Le prix d'acquisition est composé de plusieurs éléments : le montant du bien lui-même, mais aussi les frais de notaires et les frais de commercialisation. Pourtant, si les simulations dissocient généralement les frais de notaires du montant du bien, elles ne prévoient pas d'entrer, à part, les frais de commercialisation, c'est-à-dire la commission du vendeur. « Or, lorsqu'on intègre une hypothèse de revalorisation du bien dans la simulation, si on ne dissocie pas les frais de commercialisation par rapport au prix du bien, on revalorise des frais, ce qui est absurde ! », souligne Christian Micheaud, ancien journaliste et créateur de l'association Pierre Epargne, une association d'aide à l'investissement locatif. Patrice Hautbois est moins catégorique: « Peu importe la composition du prix d'acquisition, pourvu que celui-ci soit au prix du marché ». Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, compte tenu de la conjoncture, tous les experts admettent que le marché immobilier est en haut de cycle, mieux vaut se baser sur une revalorisation zéro. D'autant plus qu'un logement neuf perd de la valeur les premières années : une fois habité, il rejoint immédiatement la catégorie des logements anciens, et donc s'aligne sur les mêmes niveaux de prix, environ inférieurs de 20 % à ceux des logements neufs.
Par ailleurs, la revalorisation du prix du bien a pour effet de doper le taux de rendement interne de l'opération (TRI), présenté comme l'un des indicateurs clés de la simulation. Or, le niveau de revalorisation du bien (1 %,2 %, 3 %,4 % par an ?) constitue l'une des hypothèses les plus hasardeuses.
Le prix d'acquisition est composé de plusieurs éléments : le montant du bien lui-même, mais aussi les frais de notaires et les frais de commercialisation. Pourtant, si les simulations dissocient généralement les frais de notaires du montant du bien, elles ne prévoient pas d'entrer, à part, les frais de commercialisation, c'est-à-dire la commission du vendeur. « Or, lorsqu'on intègre une hypothèse de revalorisation du bien dans la simulation, si on ne dissocie pas les frais de commercialisation par rapport au prix du bien, on revalorise des frais, ce qui est absurde ! », souligne Christian Micheaud, ancien journaliste et créateur de l'association Pierre Epargne, une association d'aide à l'investissement locatif. Patrice Hautbois est moins catégorique: « Peu importe la composition du prix d'acquisition, pourvu que celui-ci soit au prix du marché ». Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, compte tenu de la conjoncture, tous les experts admettent que le marché immobilier est en haut de cycle, mieux vaut se baser sur une revalorisation zéro. D'autant plus qu'un logement neuf perd de la valeur les premières années : une fois habité, il rejoint immédiatement la catégorie des logements anciens, et donc s'aligne sur les mêmes niveaux de prix, environ inférieurs de 20 % à ceux des logements neufs.
Par ailleurs, la revalorisation du prix du bien a pour effet de doper le taux de rendement interne de l'opération (TRI), présenté comme l'un des indicateurs clés de la simulation. Or, le niveau de revalorisation du bien (1 %,2 %, 3 %,4 % par an ?) constitue l'une des hypothèses les plus hasardeuses.
2. Le loyer escompté et sa revalorisation
« La tentation est grande de déterminer le niveau de loyer en fonction du prix d'acquisition et de la rentabilité escomptée, prévient Philippe Thuilière. Evidemment, il faut faire l'inverse : s'informer des loyers pratiqués sur un secteur donné, et déterminer un prix d'acquisition maximum en fonction de ce loyer. » Dans le cadre des dispositifs Robien recentré ou Borloo Populaire (voir Gestion de Fortune n° 160, mai 2006), les loyers sont certes plafonnés. Mais ces plafonds sont souvent trop élevés par rapport à la réalité du marché. « Nous conseillons aux investisseurs de se rendre sur le lieu prévu de la construction du logement, pour interroger les agences immobilières sur les prix pratiqués alentours, le dynamisme du marché locatif et la quantité d' opérations similaires en cours », commente Jean Bosvieux, de l'Anil.
Quant à savoir dans quelles proportions il faut revaloriser les loyers, la question n'est pas aisée. Une chose est sûre, comme le remarque Henri Avot, « le passage de l'indice du coût de la construction (ICC) à l'indice de révision des loyers (IRL) n'est pas passé inaperçu ». Or, l'objectif de l'IRL est de ralentir l'évolution des loyers sur les baux en cours, qui a pu progresser de 4 % par an ces dernières années. Pour les simulations d'investissement locatif qu'elle propose sur son site, l'Anil estime raisonnable de s'en tenir à une revalorisation de 1 % par an. Là encore, une solution a minima qui permet de se garantir de bonnes surprises.
« La tentation est grande de déterminer le niveau de loyer en fonction du prix d'acquisition et de la rentabilité escomptée, prévient Philippe Thuilière. Evidemment, il faut faire l'inverse : s'informer des loyers pratiqués sur un secteur donné, et déterminer un prix d'acquisition maximum en fonction de ce loyer. » Dans le cadre des dispositifs Robien recentré ou Borloo Populaire (voir Gestion de Fortune n° 160, mai 2006), les loyers sont certes plafonnés. Mais ces plafonds sont souvent trop élevés par rapport à la réalité du marché. « Nous conseillons aux investisseurs de se rendre sur le lieu prévu de la construction du logement, pour interroger les agences immobilières sur les prix pratiqués alentours, le dynamisme du marché locatif et la quantité d' opérations similaires en cours », commente Jean Bosvieux, de l'Anil.
Quant à savoir dans quelles proportions il faut revaloriser les loyers, la question n'est pas aisée. Une chose est sûre, comme le remarque Henri Avot, « le passage de l'indice du coût de la construction (ICC) à l'indice de révision des loyers (IRL) n'est pas passé inaperçu ». Or, l'objectif de l'IRL est de ralentir l'évolution des loyers sur les baux en cours, qui a pu progresser de 4 % par an ces dernières années. Pour les simulations d'investissement locatif qu'elle propose sur son site, l'Anil estime raisonnable de s'en tenir à une revalorisation de 1 % par an. Là encore, une solution a minima qui permet de se garantir de bonnes surprises.
3. Les charges et leur revalorisation
Quel niveau de charges retenir ? Il est nécessaire de détailler ces charges pour pouvoir parvenir à une évaluation. Outre les frais de gestion qui atteignent autour de 6% des loyers, il faut ajouter les éventuelles assurances dégradation et impayés de loyers, qui poussent les frais de gestion à 12% environ, la taxe foncière (équivalant à peu près à un mois de loyer, soit 8%), les charges de co-propriété (autour de 5% pour un immeuble sans ascenseur ni jardin). Soit, au moins 25% sans compter les travaux de rafraichissement entre deux locataires. « Il est difficile pour un conseiller de vendre un logement neuf et d'annoncer des travaux, c'est pourquoi, bien que ce poste existe dans les logiciels de simulation, il est rarement pris en compte », argumente Philippe Thuilière. L'Anil propose de prévoir 150 euros par an pour les petites réparation au-delà de 8 ans. Enfin, de la même façon que les loyers sont réévalués chaque année, les charges doivent l'être également.
Quel niveau de charges retenir ? Il est nécessaire de détailler ces charges pour pouvoir parvenir à une évaluation. Outre les frais de gestion qui atteignent autour de 6% des loyers, il faut ajouter les éventuelles assurances dégradation et impayés de loyers, qui poussent les frais de gestion à 12% environ, la taxe foncière (équivalant à peu près à un mois de loyer, soit 8%), les charges de co-propriété (autour de 5% pour un immeuble sans ascenseur ni jardin). Soit, au moins 25% sans compter les travaux de rafraichissement entre deux locataires. « Il est difficile pour un conseiller de vendre un logement neuf et d'annoncer des travaux, c'est pourquoi, bien que ce poste existe dans les logiciels de simulation, il est rarement pris en compte », argumente Philippe Thuilière. L'Anil propose de prévoir 150 euros par an pour les petites réparation au-delà de 8 ans. Enfin, de la même façon que les loyers sont réévalués chaque année, les charges doivent l'être également.
4. La vacance éventuelle du logement
Parmi tous les logiciels existants, rares sont ceux qui consacrent une place au taux de vacance du logement. L'Anil propose cependant une entrée de ce type pour évaluer le manque à gagner potentiel du logement. L'Agence propose ainsi un taux de vacance équivalant à 3 % des loyers, qui représente une vacance du logement d'un mois tous les trois ans. Certes, les assurances peuvent couvrir ce risque, mais il ne faut pas oublier qu'elles sont assorties de franchises et ne se substituent au locataire que sur une durée de quelques mois (6 en général). Toutefois, le taux de vacance varie en fonction de la taille du logement, les studios enregistrant par exemple une rotation plus importante de leurs locataires que les plus grands logements, habités par des familles.
Parmi tous les logiciels existants, rares sont ceux qui consacrent une place au taux de vacance du logement. L'Anil propose cependant une entrée de ce type pour évaluer le manque à gagner potentiel du logement. L'Agence propose ainsi un taux de vacance équivalant à 3 % des loyers, qui représente une vacance du logement d'un mois tous les trois ans. Certes, les assurances peuvent couvrir ce risque, mais il ne faut pas oublier qu'elles sont assorties de franchises et ne se substituent au locataire que sur une durée de quelques mois (6 en général). Toutefois, le taux de vacance varie en fonction de la taille du logement, les studios enregistrant par exemple une rotation plus importante de leurs locataires que les plus grands logements, habités par des familles.
5. L'oubli de la réintégration fiscale
Toutes les données précitées sont facilement vérifiables et ne requièrent qu'un peu de bon sens de la part de l'investisseur. D'autres types d'erreurs sont plus difficilement décelables. Avant de lancer Kochise en mars 2006, Henri Avot a testé les pratiques de plusieurs réseaux de vente de programmes locatifs en se faisant passer pour un investisseur, ce qui lui a permis d'observer les défauts des simulations présentées. Certains d'entre eux relevaient du fonctionnement même du logiciel : « Quelques paramètres sont soit manquants, soit présentés sous la forme d'options que le conseiller doit activer, explique-t-il. C'est notamment le cas de ce qu'on appelle la réintégration fiscale ». En effet, pour que l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global soit définitivement acquise, le logement doit continuer à être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Si cette condition n'est pas respectée, les déficits fonciers des trois dernières années sont seulement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes : le revenu global et les revenus fonciers doivent donc être reconstitués selon les modalités applicables en cas de non imputation. « C'est souvent le cas, pour les biens loués dans le cadre de dispositifs fiscaux comme le Robien ou le Borloo, qui sont revendu dès la neuvième année : les amortissements continuent à générer un déficit foncier. Ceux-ci doivent être réintégrés », explique Henri Avot. Face à ce constat, il s'est donc employé à créer un logiciel de simulations gérant de façon automatique ce paramètre, et plus généralement, tous ceux liés à la fiscalité de l'investisseur.
Toutes les données précitées sont facilement vérifiables et ne requièrent qu'un peu de bon sens de la part de l'investisseur. D'autres types d'erreurs sont plus difficilement décelables. Avant de lancer Kochise en mars 2006, Henri Avot a testé les pratiques de plusieurs réseaux de vente de programmes locatifs en se faisant passer pour un investisseur, ce qui lui a permis d'observer les défauts des simulations présentées. Certains d'entre eux relevaient du fonctionnement même du logiciel : « Quelques paramètres sont soit manquants, soit présentés sous la forme d'options que le conseiller doit activer, explique-t-il. C'est notamment le cas de ce qu'on appelle la réintégration fiscale ». En effet, pour que l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global soit définitivement acquise, le logement doit continuer à être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Si cette condition n'est pas respectée, les déficits fonciers des trois dernières années sont seulement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes : le revenu global et les revenus fonciers doivent donc être reconstitués selon les modalités applicables en cas de non imputation. « C'est souvent le cas, pour les biens loués dans le cadre de dispositifs fiscaux comme le Robien ou le Borloo, qui sont revendu dès la neuvième année : les amortissements continuent à générer un déficit foncier. Ceux-ci doivent être réintégrés », explique Henri Avot. Face à ce constat, il s'est donc employé à créer un logiciel de simulations gérant de façon automatique ce paramètre, et plus généralement, tous ceux liés à la fiscalité de l'investisseur.
« Dans certains logiciels de simulations,
des paramètres sont soit manquants,
soit présentés sous la forme d'options
que le conseiller doit activer »
Henri Avot,
concepteur
du logiciel Kochise
des paramètres sont soit manquants,
soit présentés sous la forme d'options
que le conseiller doit activer »
Henri Avot,
concepteur
du logiciel Kochise
6. L'utilisation du barème 2005
Dans ses recherches, Henri Avot a par ailleurs constaté que le barème d'imposition de 2005 était encore utilisé, bien que la réforme fiscale de la loi de finances pour 2006 ait créé un nouveau barème, applicable à compter de l'imposition des revenus perçus cette année: 0 % jusqu'à 5515 euros, 5,5 % jusqu'à 11 000 euros, 14 % jusqu'à 24435 euros, 30 % jusqu'à 65500 euros et 40 % au-delà de 65500 euros. « Plusieurs raisons peuvent expliquer cette erreur : le conseiller se base sur le dernier avis d'imposition de l'investisseur pour entrer les données en omettant de réactualiser son barème d'imposition, ce qui signifie aussi que son logiciel n'a pas été mis à jour en fonction de la dernière loi de finances », illustre l'informaticien. Or, les tranches de l'ancien barème étant plus élevées que les nouvelles, elles dopent les économies d'impôt tant que le bien génère du déficit foncier. Mais, dès que les revenus fonciers redeviennent positifs, la tendance s'inverse et l'imposition augmente plus rapidement qu'avec l'ancien barème. « Cette erreur m'a incité à créer un logiciel accessible sur Internet par les conseillers en souscrivant un abonnement. Ainsi, ils n'ont pas besoin de se procurer de mises à jour, puisque celles-ci sont intégrées automatiquement au logiciel en ligne », explique Henri Avot.
Dans ses recherches, Henri Avot a par ailleurs constaté que le barème d'imposition de 2005 était encore utilisé, bien que la réforme fiscale de la loi de finances pour 2006 ait créé un nouveau barème, applicable à compter de l'imposition des revenus perçus cette année: 0 % jusqu'à 5515 euros, 5,5 % jusqu'à 11 000 euros, 14 % jusqu'à 24435 euros, 30 % jusqu'à 65500 euros et 40 % au-delà de 65500 euros. « Plusieurs raisons peuvent expliquer cette erreur : le conseiller se base sur le dernier avis d'imposition de l'investisseur pour entrer les données en omettant de réactualiser son barème d'imposition, ce qui signifie aussi que son logiciel n'a pas été mis à jour en fonction de la dernière loi de finances », illustre l'informaticien. Or, les tranches de l'ancien barème étant plus élevées que les nouvelles, elles dopent les économies d'impôt tant que le bien génère du déficit foncier. Mais, dès que les revenus fonciers redeviennent positifs, la tendance s'inverse et l'imposition augmente plus rapidement qu'avec l'ancien barème. « Cette erreur m'a incité à créer un logiciel accessible sur Internet par les conseillers en souscrivant un abonnement. Ainsi, ils n'ont pas besoin de se procurer de mises à jour, puisque celles-ci sont intégrées automatiquement au logiciel en ligne », explique Henri Avot.
7. L'oubli des surcroîts d'impôt
Pour résoudre les inconvénients que présentent l'erreur n06, c'est-à-dire l'augmentation de l'imposition foncière dès que les revenus redeviennent positifs, il suffit pour le vendeur indélicat de ne pas mentionner le surcroît d'impôt que génère l'opération une fois que les revenus fonciers sont devenus positifs. « Là encore, certains logiciels proposent cette entrée en option, commente Henri Avot. En effet, certaines simulations contiennent une colonne " économie d'impôt "; qui indique zéro euro lorsque les revenus fonciers deviennent positifs. Le supplément d'impôt que finit par générer le bien n'apparaît que s'il active la colonne " surcroît d'impôt ". Il est plus approprié d'utiliser une seule et même colonne appelée « impact fiscal" avec des résultats positifs et négatifs ", présente Henri Avot.
Pour résoudre les inconvénients que présentent l'erreur n06, c'est-à-dire l'augmentation de l'imposition foncière dès que les revenus redeviennent positifs, il suffit pour le vendeur indélicat de ne pas mentionner le surcroît d'impôt que génère l'opération une fois que les revenus fonciers sont devenus positifs. « Là encore, certains logiciels proposent cette entrée en option, commente Henri Avot. En effet, certaines simulations contiennent une colonne " économie d'impôt "; qui indique zéro euro lorsque les revenus fonciers deviennent positifs. Le supplément d'impôt que finit par générer le bien n'apparaît que s'il active la colonne " surcroît d'impôt ". Il est plus approprié d'utiliser une seule et même colonne appelée « impact fiscal" avec des résultats positifs et négatifs ", présente Henri Avot.
8. L'oubli du plafond des 10 700 euros
Si l'on peut imputer les erreurs précédentes à une incompétence du conseiller en matière de fiscalité immobilière et à une méconnaissance de son logiciel, d'autres "erreurs" relèvent à l'évidence de trucages délibérés. Dans ses recherches, Henri Avot a, par exemple constaté une pratique consistant à omettre purement et simplement le plafond de 10700 euros : " Il s'agit dans ce cas de conseillers qui fabriquent leurs propres simulations sur Excel de façon artisanale et qui trafiquent les chiffres ". Ils profitent de l'ignorance des investisseurs en matière fiscale.
Si l'on peut imputer les erreurs précédentes à une incompétence du conseiller en matière de fiscalité immobilière et à une méconnaissance de son logiciel, d'autres "erreurs" relèvent à l'évidence de trucages délibérés. Dans ses recherches, Henri Avot a, par exemple constaté une pratique consistant à omettre purement et simplement le plafond de 10700 euros : " Il s'agit dans ce cas de conseillers qui fabriquent leurs propres simulations sur Excel de façon artisanale et qui trafiquent les chiffres ". Ils profitent de l'ignorance des investisseurs en matière fiscale.
9. Les reports imputés sur des déficits ultérieurs
Les reports imputés sur les déficits ultérieurs relèvent eux aussi de la fabrication de logiciels artisanaux. En effet, les déficits fonciers résultant· des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et non pas sur les déficits eux-mêmes.
Les reports imputés sur les déficits ultérieurs relèvent eux aussi de la fabrication de logiciels artisanaux. En effet, les déficits fonciers résultant· des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes et non pas sur les déficits eux-mêmes.
10. L'économie d'impôt mensuelle
« Lorsque les simulatiom sont truquées, il est préférable pour le conseiller de ne pas présenter de tableau foncier et de n'indiquer qu'une économie d'impôt mensuelle, pour éviter que le déficit ne soit reconstitué trop facilement par le lecteur de la simulation ", explique Henri Avot. Mieux vaut donc se fier à une présentation· annuelle de l'effort d'épargne, de l'économie d'impôt ou de la trésorerie globale.
« Lorsque les simulatiom sont truquées, il est préférable pour le conseiller de ne pas présenter de tableau foncier et de n'indiquer qu'une économie d'impôt mensuelle, pour éviter que le déficit ne soit reconstitué trop facilement par le lecteur de la simulation ", explique Henri Avot. Mieux vaut donc se fier à une présentation· annuelle de l'effort d'épargne, de l'économie d'impôt ou de la trésorerie globale.
Conclusion
Comment détecter ces excès d'optimisme, ces trucages et autres mensonges par omission ? D'abord, en allant vérifier sur place la qualité de la localisation du logement dont dépendra en grande partie sa revalorisation dans le temps. Ensuite, en interrogeant les agences immobilières du secteur sur les niveaux de loyer pratiqués ; les taxes locales et la vigueur du marché locatif.
Enfin, en ne se contentant pas d'une simulation simplifiée, mais en réclamant la totalité des tableaux et le détail de la méthode d'imputation. Bref, en s'intéressant à son investissement et en cherchant à en comprendre les mécanismes, en posant des questions au vendeur. " Une simulation isolée et sans explication perd la moitié de sa valeur ", commente ainsi Henri Avot.
Mais, pour s'épargner les arnaques de certains vendeurs, il faut, plus que tout autre chose, « connaître la qualité de son investissement, car quel que soit le résultat annoncé par la simulation, la rentabilité sera forcément mauvaise, si les fondamentaux immobiliers, comme l'emplacement, ne sont pas respectés ", ajoute Patrice Hautbois, du Crédit Foncier .•
Comment détecter ces excès d'optimisme, ces trucages et autres mensonges par omission ? D'abord, en allant vérifier sur place la qualité de la localisation du logement dont dépendra en grande partie sa revalorisation dans le temps. Ensuite, en interrogeant les agences immobilières du secteur sur les niveaux de loyer pratiqués ; les taxes locales et la vigueur du marché locatif.
Enfin, en ne se contentant pas d'une simulation simplifiée, mais en réclamant la totalité des tableaux et le détail de la méthode d'imputation. Bref, en s'intéressant à son investissement et en cherchant à en comprendre les mécanismes, en posant des questions au vendeur. " Une simulation isolée et sans explication perd la moitié de sa valeur ", commente ainsi Henri Avot.
Mais, pour s'épargner les arnaques de certains vendeurs, il faut, plus que tout autre chose, « connaître la qualité de son investissement, car quel que soit le résultat annoncé par la simulation, la rentabilité sera forcément mauvaise, si les fondamentaux immobiliers, comme l'emplacement, ne sont pas respectés ", ajoute Patrice Hautbois, du Crédit Foncier .•
Nous avons imaginé une simulation
concernant un investissement Borloo
qui reprend les plus graves erreurs
que peut contenir ce type de document
concernant un investissement Borloo
qui reprend les plus graves erreurs
que peut contenir ce type de document
