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Le démembrement de propriété
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« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété », dit l’article 578 du code civil. Le démembrement de propriété consiste donc à répartir entre deux personnes les trois attributs de la propriété, désignés sous des noms latins par les juristes : usus, fructus et abusus. |
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A l’usufruitier revient le droit d’user du bien (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus). C’est-à-dire, pour un logement, le droit de l’habiter ou d’encaisser les loyers. Au nu-propriétaire, il ne reste plus que… son titre de propriété (abusus). Mais le démembrement n’est jamais définitif. Il est soit temporaire, pour une période fixe de cinq, dix ou quinze ans, par exemple, soit viager. Sa durée est alors liée à la vie de l’usufruitier. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien, sans frais ni impôt. La seule formalité à accomplir est, lorsque le démembrement porte sur un bien immobilier, l’envoi d’un certificat de décès de l’usufruitier au service de la publicité foncière. |
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Investir en démembrement de propriété
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Une personne, à la recherche d’un complément de ressources, achète l’usufruit d’un bien : un logement destiné à la location ou des parts de SCPI, par exemple. C’est elle qui percevra les loyers ou les revenus distribués par la société. Une autre, dont l’objectif est la constitution d’un capital, si possible avec plus-value, achète la nue-propriété. La difficulté est de faire se rencontrer ces deux personnes aux intérêts si complémentaires. A moins qu’elles ne se connaissent déjà : aux parents l’usufruit et aux enfants la nue-propriété, tout simplement. On imagine alors sans peine la possibilité de fraude. Il suffirait aux parents de payer – discrètement – la totalité du prix d’acquisition pour que, à leur décès, le bien revienne intégralement aux enfants en échappant à tous droits de donation ou de succession. Le fisc le sait et a prévu la parade: jusqu’à preuve contraire, fait partie de la succession du défunt pour sa valeur en pleine propriété, tout bien dont il avait l’usufruit et dont ses héritiers avaient la nue-propriété, dit en substance l’article 751 du code général des impôts. Le démembrement entre parents et enfants n’est donc pas interdit, mais les enfants doivent conserver précieusement la preuve qu’ils ont effectivement payé de leurs deniers la nue-propriété. |
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