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Bien définir ses objectifs...
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Il n'existe pas de bonne ou de mauvaise loi, il n'existe que de bons ou de mauvais produits. Kochise.net vous apporte des éléments de réflexion afin de réaliser un bon investissement et ne pas se tromper sur les objectifs à atteindre. |
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Les objectifs habituellement cités sont-ils valables ? |
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Payer moins d'impôts |
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A quoi sert-il de réduire son impôt si pour cela, il faut acquérir un bien immobilier 150 % de sa valeur ? Quel est l'intérêt de défiscaliser si dans dix ans, vous n'avez constitué aucun capital ? L'économie d'impôt doit être envisagée comme un moyen d'accroître l'intérêt d'un investissement, non comme un objectif à atteindre. L'économie d'impôt est donc un excellent argument lorsqu'elle concerne un bon investissement. |
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Constituer un patrimoine |
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C'est une bonne raison d'investir... à condition que le coût de constitution de ce capital soit inférieur à son montant. Quel est l'intérêt, en y consacrant une épargne régulière, d'obtenir un capital de 100 000 €, si celui-ci a coûté 200 000 € ? |
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Obtenir un compément de revenus |
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En effet, la retraite n'est plus un acquis social. Chacun doit aujourd'hui envisager une épargne personnelle comme une nécessité pour assurer son niveau de vie à l'issue de sa carrière professionnelle. L'immobilier est-il ou sera-t-il la meilleure source de revenus complémentaires lorsque vous en aurez besoin ? Cela dépend ou dépendra de certains facteurs : quelle sera la meilleure fiscalité, l'évolution des loyers... Le plus important est donc de développer un capital disponible qui pourra être placé sur le meilleur support (financier, immobilier), le moment venu. Pour créer ce capital, l'immobilier de défiscalisation peut être un excellent moyen... à condition que le bien puisse être revendu ! |
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Protéger ses proches |
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L'immobilier est le seul investissement qui par un financement à crédit, permette d'obtenir une assurance décès invalidité tout en amortissant un capital dans la durée. En cas d'absence de problème, ce n'est pas une assurance décès à fond perdu, car vous amortissez un capital qui vous appartient. En cas de problème, vos ayants droit héritent d'un bien immobilier sans avoir à rembourser le capital restant du. |
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Devenir propriétaire |
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Devenir propriétaire est un "rêve"... mais pas à n'importe quel coût. L'investissement immobilier locatif ne garantit à personne un toît. Un investisseur aura la possibilité d'occuper son logement s'il a dépassé la durée de location légale, s'il envisage de s'installer à l'endroit oû il a acheté, etc. Les conditions sont multiples et pas seulement d'en avoir envie. |
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Les objectifs défendus par Kochise.net : |
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Dans une logique financière, l'objectif principale d'un investissement est d'atteindre la meilleure rentabilité possible. Aussi, peut-on comparer l'intérêt de tous les placements par leurs rentabilités respectives : le taux d'intérêt annuel d'un placement assurance vie, d'un livret A ou d'un investissement immobilier. |
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De ce point de vue l'investissement immobilier comporte des risques et des avantages : |
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Risque N°1 : le manque de liquidité potentielle : Au-delà de la période de conservation légale ou idéale (8 ans en assurance vie, 9 ans en général pour l'immobilier), l'immobilier délivre sa vérité. Le bien immobilier acquis quelques années auparavant se vendra-t-il au prix et dans le délai attendus ? Le placement financier, lui est parfaitement liquide et peut être débloqué du jour au lendemain pour sa valeur réelle moins la fiscalité. |
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Avantage N°1 : qu'il soit locatif ou résidence principale, l'immobilier financé à crédit offre une capitalisation largement supérieure au placement financier dès le premier jour. En effet, en versant 150 € par mois sur un contrat financier, vous n'êtes en principe qu'à la tête d'un capital que de 1 800 € plus les intérêts au bout d'un an. Placés à 5%, vous devrez attendre 25 ans pour doubler votre capital. L'immobilier, s'il est bien acquis, vous offre de meilleures perspectives et surtout des garanties dès le premier jour. |
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Bien investir en... |
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...immobilier locatif pour résidence principale du locataire |
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Le principe des lois Robien / Borloo, Scellier / Carrez, Girardin / Jego, en faveur de l'investissement locatif, est de louer nu pendant un minimum de temps (entre 5 et 9 ans), un logement au titre de résidence principale du locataire. Il s'agit donc d'investissements régis par les lois de l'offre et de la demande d'immobilier. |
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Investir dans un bien qui se louera : |
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La localisation géographique est le critère numéro 1. Il s'agit d'investir là où la demande locative est soutenue : dans un bassin d'emploi, à proximité des commerces, écoles, axes de transports, etc. |
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Investir dans un bien qui se revendra : |
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Pour bien revendre, il faut d'abord acheter correctement. Dans le moyen terme, l'immobilier ne se déprécie pas, à condition de ne pas avoir payer trop cher. |
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Un bien immobilier dans un programme vendu à la fois en défiscalisation et en accession à la propriété se revendra beaucoup mieux que si la résidence est 100% dédiée à la défiscalisation. Dans le premier cas, il est probable que la copropriété soit mieux gérée et que l'immeuble soit entretenu par les occupants. Dans le second cas, l'engagement de location sera identique pour tous les investisseurs et ils pourraient bien avoir tous en même temps le souhait de revendre, ce qui peut provoquer une offre trop abondante. |
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...immobilier locatif pour résidence saisonnière ou avec services |
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Le principe du statut du loueur en meublé / Bouvard et de la loi ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), est de louer meublé pendant un minimum de temps (9 ans), un bien immobilier avec services (résidence hôtelière, étudiant, médicalisée, de tourisme...). Il s'agit donc d'investissements donnant lieu à la signature d'un bail commercial avec un exploitant proposant souvent de la location saisonnière. |
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Investir dans un bien qui se louera : |
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La location d'une résidence avec services suppose la présence d'un exploitant (vous possédez les murs et les meubles, il les exploite dans le cadre de son activité). Ce dernier doit avoir fait ses preuves dans le domaine du tourisme ou des services qu'il propose, disposer du personnel qualifié (par exemple dans les résidences médicalisées) et bénéficier d'une surface financière lui permettant de remplir la résidence : mener des campagnes de publicité pour attirer des séminaire professionnels, gérer son exploitation et la saisonnalité de son activité, etc. |
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La situation géographique sera ausi un facteur de réussite. Il va sans dire qu'une résidence hôtelière à proximité d'un aéroport, un résidence de tourisme dans une station de sports d'hiver proposant un domaine skiable intéressant, ou une résidence étudiante à proximité des universités mettront tous les atouts de leur côté pour attirer les occupants et bien sûr les exploitants les plus compétents. |
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Investir dans un bien qui se revendra : |
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La plupart du temps, un investissement meublé se revendra à un investisseur. En effet, vous ne revendrez probablement pas une chambre d'hôtel à une personne souhaitant acquérir son logement. Le prix de l'immobilier au mètre carré n'a donc que peu d'intérêt pour estimer la valeur du bien. Ce qui déterminera le prix de revente sera plutôt le rendement locatif : si le futur acquéreur souhaite obtenir un rendement de 6% et que le loyer annuel est de 6000 €, il acceptera de payer 100 000 € pour acquérir le bien. |
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