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1. Le régime foncier |
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Dans la loi Scellier, les charges (intérêts d'emprunt, assurance décès, charges de copropriété, frais de gestion locative, assurances et garanties, taxe foncière) sont déductibles des loyers perçus. La loi Scellier, comme tout investissement locatif nu, autorise l'acquéreur à déduire de son revenu un déficit plafonné à 10 700 €. En général, le déficit dure environ 10 ans. Lorsque les charges deviennent inférieures aux loyers, le revenu est soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. L'investisseur bénéficie en loi Scellier d'une déduction forfaitaire de 30 % sur le loyer. |
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2. La réduction d'impôt |
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Une fois l'impôt calculé, l'investisseur enlève 25 % de son prix d'acquisition plafonné à 300 000 € sur 9 ans. La réduction peut atteindre 37 % si le bien reste loué 15 ans. La loi Scellier permet au contribuable de reporter sa réduction d'impôt acquise au titre d'une année et qui n'aurait pas pu être utilisée jusqu'à la sixième année qui suit. |
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3. L'affectation du bien : |
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Le bien immobilier doit être loué nu et être la résidence principale du locataire. La loi Scellier contribue à développer l'offre de logements dans les endroits où la demande est la plus forte. C'est pourquoi, le législateur a prévu qu'elle soit réservée aux contribuables ayant investi dans les zones A et B1 et B2. |
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4. Obligations de la loi SCELLIER |
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En loi Scellier, les loyers et ressources du locataire sont soumis à un plafond selon la zone géographique. Ces plafonds sont réévalués tous les ans. Le loyer peut d'ailleurs être révisé au taux de l'indice de revalorisation des loyers publié par l'INSEE tous les trimestres.
Le bien en loi Scellier doit répondre aux caractéristiques thermiques et énergétiques définies à l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. |
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5. Exemple chiffré |
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Un bien acquis 200 000 € dans le cadre de la loi Scellier donne droit à une réduction d'impôt de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555 € par an. Il est financé à 100% par un prêt sur 20 ans au taux de 5 %. Il propose un loyer de 8 000 € par an sur lequel, les charges déductibles sont de 1 600 €.
Le contribuable gagne 40 000 € de salaires annuel. Son revenu imposable est de 36 000 €. Son impôt est de 5 338 € par an dans la tranche marginale de 30 %. |
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Régime foncier |
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Il obtient un résultat foncier calculé de la manière suivante : |
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• Loyer - intéréts d'emprunt et assurances : 8 000 € - 9 864 €. |
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Le calcul étant négatif, les intérêts imputables sont uniquement de 8 000 €.
L'excédent de 1 864 € est reportable 10 ans sur les revenus futurs de même catégorie. |
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• Résultat de la première opération - charges - déduction 30 % sur le loyer : 0 € - 1 600 € - 2 400 €. |
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Le déficit est de 4 000 €. Ce résultat est imputable sur le revenu global. Le revenu imposable passe de 36 000 € à 32 000 €. |
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L'impôt passe de 5 338 € à 4 138 €. |
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La réduction d'impôt |
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Sur les 4 138 €, le contribuable peut enlever 5 555 €. |
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La réduction ramène son impôt à 0 € ! |
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La réduction non imputable de 1 417 € pourra être reporté 6 ans. |
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En conclusion |
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L'opération aura permis de réaliser une économie fiscale de 5 338 € par an. |
