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Sous certaines conditions, défiscaliser est une des meilleures initiatives que vous pourriez prendre. Les critères de choix d'une bonne défiscalisation font appel à votre bon sens. |
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La qualité de construction |
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Pour éviter les problèmes, ayez affaire à un promoteur immobilier, apportant toutes les garanties légales (parfait achèvement, qualité des matériaux, standing), la superficie totale, le nombre de lots et les charges prévisionnelles. |
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Le prix de l'immobilier |
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Pas d'arnaque si le prix est conforme aux normes locales et proportionné par rapport au potentiel locatif. |
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La situation géographique |
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Le bien doit être situé dans une région, voire une ville à forte demande, à proximité des commerces, écoles, transports... Renseignez-vous ! |
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Reconnaître les arnaques de défiscalisation dans les simulations |
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La simulation financière est censée apporter des calculs fiables avant d'investir. Par omission ou par optimisme, certaines simulations s'avèrent parfois erronées. Trois grandes catégories de pièges peuvent émailler vos simulations : les revalorisations, les imputations fiscales, les économies d'impôt. |
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Revalorisation : la revalorisation des loyers et des charges |
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Dans les tableaux de trésorerie, il est fortement conseillé de vérifier la progression des loyers et des charges. Il ne suffit pas de constater que les deux évoluent, encore faut-il que pour une progression du loyer de 2%, les charges n'évoluent pas de seulement 1% ! |
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Revalorisation : la revalorisation du bien |
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Un bien immobilier vendu tous frais inclus (ou packagé) peut avoir une valeur immobilière réelle de 10% inférieure lorsque sont retirés les frais d'acte, d'hypothèque et financiers liés aux déblocages de fonds. Il convient donc de ne pas revaloriser le prix packagé. De plus, l'indice de revalorisation ne peut être systématique, car il dépend du marché local et du marché de l'immobilier en général. Il est incohérent de revaloriser un bien vendu 2000 € le m2 à Paris comme un autre vendu 4000 € le m2 à la campagne ! |
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Revalorisation : la revalorisation de vos revenus |
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Vous êtes salarié et votre rémunération évolue de 3% par an ; quoi de plus légitime que de revaloriser votre revenu de 3% par an ? C'est sans compter la révision annuelle de la loi de finance. Ne pouvant anticiper la progression des tranches marginales, les simulations tiennent compte (normalement) du dernier barème fiscal pendant toute la durée de l'étude. 3% pendant 9 ans équivaut environ à 30% entre la première et la dernière année. L'investisseur peut même passer à la tranche marginale supérieure et donc bénéficier d'une meilleure économie d'impôt si l'on applique le taux. Il est préférable de pondérer la progression de 2% (l'évolution actuelle de l'indice des coûts utilisé par la loi de finance). |
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Imputation fiscale : le plafond de déficit foncier de 10 700 € |
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Dans le cadre du régime foncier de droit commun, plus particulièrement en loi De Robien et en loi Borloo, le déficit foncier est imputable sur le revenu global (c'est à dire les autres catégories de revenus) dans la limite de 10 700 €. Il existe des simulations qui ne tiennent pas compte de cette règle. Dans ce cas, en général, elles s'efforcent de présenter l'économie d'impôt mensuellement, afin de compliquer la reconstitution du déficit foncier. |
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Imputation fiscale : Les reports de déficit foncier |
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Lorsque le plafond est respecté par la simulation, il faut encore que les reports générés soient correctement imputés sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Si le report disponible s'élève à 3000 € et que le bilan foncier de l'année suivant est de -9000 €, le report ne peut être imputé. La simulation tronquée imputera elle, 1700 € pour obtenir un résultat de -10700 € et conservera 1300 € de report. |
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Economie d'impôt : les économies d'impôt par règle de trois |
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Le calcul de l'impôt sur le revenu détermine la tranche marginale d'imposition d'un contribuable. La déduction d'un déficit foncier peut le ramener à une tranche marginale d'imposition inférieure. Certaines études n'en tiennent pas compte et estiment à tord l'économie à hauteur de la tranche multipliée par le déficit foncier, soit par exemple 0,3 x 10000 = 3000 €. Le procédé correct est de comparer en les recalculant séparément, l'impôt sur le revenu initial et l'impôt sur le revenu intégrant le déficit foncier. La soustraction peut révéler une surprise lorsque la tranche marginale de l'impôt avec déficit foncier est inférieure. |
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Economie d'impôt : l'absence de surcroît d'impôt |
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La loi De Robien ramenée à 9 ans d'amortissement finit par générer un revenu foncier et non plus un déficit à partir de la dixième année. Dans une étude à 12, 15 ou 20 ans, l'économie d'impôt totale est donc inférieure à celle d'une étude sur 9 ans. Certaines simulation estiment à 0 € le surcroît d'impôt et de CSG à partir de la 10ème année, alors que le revenu foncier s'ajoute au revenu net imposable augmentant ainsi l'impôt et dans certains cas la tranche marginale d'imposition. |
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Economie d'impôt : la non réintégration des trois dernières années |
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L'économie d'impôt résultant d'un déficit foncier n'est acquise définitivement que si la durée de location a été respectée (9 ans en Robien) et si le bien n'est pas revendu dans les 3 années qui suivent. Pour une revente à 9 ans, le remboursement des 3 dernières économies d'impôt est donc à prévoir au terme de l'investissement. L'amortissement étant passé de 2,5% par an à 6% la 7ème année et 4% les 8ème et 9ème années. |
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Pourquoi effectuer une simulation ? |
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Avant de se lancer dans un investissement de défiscalisation, il est préférable de savoir s'il est possible et nécessaire de réduire son impôt. Quel est l'investissement le plus adapté à vos objectifs et à votre situation ? Pour le savoir, une simulation financière et fiscale, basée sur vos propres critères, permet de prévoir une rentabilité possible selon la loi proposée. Les éléments à prendre en compte dans la réalisation d'une étude, la maîtrise des mécanismes fiscaux, immobiliers, comptables et financiers, requièrent en général l'intervention d'un conseiller professionnel de la gestion de patrimoine. Ce dernier, doté d'une carte et de toutes les garanties réglementant le métier, dispose des outils et des connaissances nécessaires. |
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Objectif rentabilité |
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A la lecture de votre simulation, qu'elle soit indiquée ou non, il est conseillé de procéder à une étude de rentabilité. Celle-ci consiste à définir le rendement de l'épargne que vous consacrez à l'opération. Il s'agit d'une notion purement financière particulièrement utilisée dans les support assurance vie.
Pour calculer une rentabilité dans une formule complexe, quatre informations sont nécessaires : |
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- la durée de l'opération en nombre de mois (de la livraison du bien à la revente) |
- le capital net que vous pourrez dégager lors de la revente (le prix de revente moins le capital restant du et autres charges : plus-value éventuelle, etc.) ; |
- l'apport initial qui est en général de 0 € ; |
- l'épargne moyenne mensuelle que vous aurez consacrée sur la période. |
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En règle générale, il est plus facile d'utiliser une rentabilité connue pour déterminer le capital disponible au terme en fonction de la durée, etc. |
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Si la rentabilité interne est très importante, elle ne constitue pas un objectif absolu. En effet, d'autres critères tels que la sécurité liée au financement avec assurance décès invalidité ou celle liée au support immobilier et la faible volatilité des prix, la création d'un capital par une épargne volontaire ou encore le complément de revenu assuré au moment où vos revenus diminueront sont autant de bonnes raisons pour franchir le pas de l'investissement locatif. |
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Comparatifs pour éviter les arnaques de défiscalisation |
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Comparatif : la fiscalité |
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Pièges à éviter dans cette partie (simulation en rouge) : |
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Le plafond de 10 700 € n'est pas respecté |
Les intérêts d'emprunt dépassent le montant des loyers |
Les reports éventuels sont imputés sur des déficits ultérieurs |
Calcul de l'économie par règle de trois : déficit foncier x tranche marginale d'imposition |
Absence de surcroît d'impôt et de CSG en cas de REVENU foncier |
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Résultats : |
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A 9 ans |
A 15 ans |
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Valeurs |
Différence |
Valeurs |
Différence |
Déficit cumulé |
82 545 |
86 013 |
4,20 % |
79236 |
86 013 |
8,55 % |
Economie cumulée |
18 941 |
25 804 |
36,23 % |
17 584 |
25 804 |
46,75 % |
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Comparatif : la trésorerie |
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Pièges à éviter dans cette partie (simulation en rouge) : |
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Economie d'impôt surévaluée |
Calcul de l'épargne moyenne mensuelle à partir de la signature (c'est à dire sur 18 mois de plus) |
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Résultats : |
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A 9 ans |
A 15 ans |
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Valeurs |
Différence |
Valeurs |
Différence |
Economie cumulée |
18 941 |
25 804 |
36,23 % |
17 584 |
25 804 |
46,75 % |
Epargne mensuelle |
260 |
172 |
51,16 % |
316 |
233 |
35,62 % |
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Comparatif : la rentabilité |
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Pièges à éviter dans cette partie (simulation en rouge) : |
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Economie d'impôt surévaluée |
Calcul de l'épargne moyenne mensuelle à partir de la signature (c'est à dire sur 18 mois de plus) |
Absence de réintégration fiscale (3 derniers déficits fonciers pour une revente à 9 ans) |
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Résultats : |
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A 9 ans |
A 15 ans |
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Valeurs |
Différence |
Valeurs |
Différence |
Epargne mensuelle |
260 |
172 |
51,16 % |
316 |
233 |
35,62 % |
Apport initial |
864 |
0 |
- |
864 |
0 |
- |
Capital net |
32 607 |
36034 |
10,51 % |
69 552 |
69 552 |
0 % |
Durée (mois) |
108 |
126 |
16,67 % |
180 |
198 |
10 % |
Renta. annuelle |
2,52 % |
8,04 % |
- |
2,28 % |
4,32 % |
- |
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